没有最卷只有更卷的新塘，又有新人了。

最近，中铁建携新盘入场， 总价130万起，带学校，还有72平三房两卫的“刚”货 ，快拳乱打刚需市场。

(资料图片)

名儿就叫，中铁建·翰林新语。

但它能否在新塘站稳，还得打个问号。

中铁建·翰林新语实拍图

首付约38.88万起

价格1字头，门槛够低

开扒这个盘前，先补充下背景知识。 该项目地块是2022年5月出让，由中铁二十局以12.86亿底价拿下，楼面价7385元/平。

中铁二十局是央企中国铁建一级子公司，与中国铁建房地产集团、中铁建南沙投资公司平级。

其核心业务是市政交通领域，此前单独开发楼盘不多，主要集中在重庆。

中铁建·翰林新语 是中铁二十局在广州打造的首盘， 开发商自然很重视。

项目效果图

从地图上看，项目临近增城新塘TOD，直线距离 地铁13号线新沙站 约1公里 （数据源于高德地图） 。

对于依赖地铁通勤的街坊而言，大夏天咱还是要靠小电驴接驳地铁，走路的话还是需要十多分钟。

中铁建·翰林新语实拍图

项目和新沙站之间还规划有 新塘环城路东延线 ，贯通后，往来地铁站的步程约900米，约摸10分钟。

而 13号线二期预计明年开通 ，从新沙出发，将一线通往天河、越秀、荔湾等主城区。

但念叨起 中铁建·翰林新语 ，这么文雅的名儿，背后的教育资源也得担得上啊。

项目配建12班幼儿园和24班小学，均为公立。

虽暂未有文件流出，据小道消息，或许小学会是广外附系，目前一切仍未成定数 （以官方消息为准） 。

销售透露，项目东边规划有中学用地，待地块顺利出让，学校也将逐渐兑现。

个人觉着，还没官宣之前，咱听个响就成。

中铁建·翰林新语沙盘

至于商业，目前得依靠约摸4公里开外的 万达广场、永旺梦乐城、金海岸城市广场 ，自驾需15分钟左右。

隔壁正在旧改的乌石村，规划中有一部分商业，未来可用来弥补片区内商业空缺。

至于大家都关心的价格，楼市君也扒到了。

项目 首开均价约1.8-2万/平 ，但1.8万/平的价格只限部分天地层。

中介透露，目前建面约72平三房，流出最低总价130万， 三成首付约38.88万 ，属于不少年轻夫妇踮踮脚的门槛。

不难看出，项目定位就是刚需，更适合想上车广州，却又囊中羞涩的街坊。

主打刚需客

72平三房两卫，卷上天了？

价格香倒是香，但产品方面，还值得考量考量。

据销售小哥介绍，项目首推2#、4#， 产品建面为72-92平的三至四房 ，户户南向，精装交付。

其中，2#为2梯6户，有72平和82平；4#为2梯5户，有82平、92平、95平。

中铁建·翰林新语沙盘

想重点说说， 建面约72平2+1房两厅两卫 的户型。

这个面积能做三间房，主卧有独立卫生间。竖厅+三开间朝南，自带飘窗，确实很卷！

但是，要在72平内塞下这些功能房，空间也被“撕”得七零八落，舒适度自然不算高。

72平户型图 图源项目资料

也因此，在现场也打探到，最多人询问的还是 82平的B户型 。

同是2+1房两厅两卫+灵动空间，横厅设计，还送入户花园， 整体使用率超92%。

相较于72平，也更为舒适和实用。

据销售小哥透露，光五一期间就诚登了10套，买家热情较高。

82平户型图 图源项目资料

至于它值不值得买，适合谁买，补充以下三点：

首先，单看价格，刚需完全可以把它列入考虑范围内。

目前该项目周边在售新房不多，可参考的是阳光城翡丽山和星图TOD。

翡丽山就不讨论了，有业主曾爆料去年项目多次停工，担忧今年交不了房。

星图TOD目前价格约2.9万/平，总价最低210万起，比中铁建·翰林新语最大户型还贵。

总之，在性价比这一块，这个盘优势很明显，适合上车。

中铁建·翰林新语沙盘

其次，户型设计上，这个项目确实很懂刚需。

它走的还是当下最流行的内卷路线， 控制面积，压低总价，降低门槛。

特别是72平户型，比星图78平户型多了1个房间和卫生间，做得很极致。

找了一圈，新塘130万以内能买三房的选择，还有远洋天成和富好城繁华里。

总价接近的情况下，只有中国铁建·翰林新语的小户型有两个卫生间。

项目名	三房（平）	参考总价（万）
远洋天成	72	129
富好城·繁华里	84	130

不过，这种设计也会把空间切得更碎，显得拥挤。

以后业主入住习不习惯，还得另当别论。

最后，配套环境方面，项目内外还有很多地方有待改善。

自身配建学校、商业，规划学校这些得再等等，离附近的大型商业也比较远。

周边也比较荒凉，没什么成型配套，以后业主住在这里，生活上主要还是依赖小区。

中铁建·翰林新语周边环境

总的来说，项目要想靠1字头在“卷王”频现的新塘站稳阵脚，真的不易。

光是星图TOD，地铁上盖+生活配套+12年教育体系，足以抢走大波客源。

再加上，中铁建·翰林新语 周边的环境仍较荒凉，且缺乏产业规划与商业配套 ，兑现还得等啦。

所以说，个人认为这里更适合在 黄埔或新塘本地工作的自住刚需买家。

用百来万的总价，买有学校+近地铁的项目，确实不失为美事一桩。

但在主城工作的街坊，想想这通勤成本，建议再斟酌斟酌。

对于中铁建·翰林新语，你会感兴趣吗？

评论区见~

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